안녕하세요. 믿고 보는 지혜로입니다 🙂 부동산 경매를 하다 보면 유치권, 선순위위장임차인, 법정지상권 등등 특수물건을 만나게 되실 수도 있는데요. 경쟁을 줄이고, 수익을 더 많이 내려면 이런 특수물건을 하나씩 정복해나가며 배워두시는 것이 좋습니다. 오늘은 그 중 하나인 ‘공유지분’ 물건에 대해 더 쉽게 낙찰받는 방법과 해결할 수 있는 양식을 공유해드리도록 하겠습니다. 공유지분 부동산이란?
한 개의 부동산을 2명 이상의 사람이 각자 지분의 형태로 공동소유 하는 경우 이를 공유라 합니다. 그중 일부 공유자의 지분을 지분부동산이라 하죠.경매물건에서 이러한 지분부동산은 심심치 않게 등장합니다. 지분부동산은 온전한 물건을 취득하지 못한다는 단점이 있지만, 이런 단점 때문에 일반물건에 비해 낙찰가격이 낮은 편입니다. 따라서 지분부동산이라고 회피하기보단 수익이 될 만한 경매물건에는 적극적으로 입찰을 고려해도 됩니다. 지분물건 손쉽게 낙찰받는 법 : 공유자우선매수권
경매절차에서 모든 입찰자는 평등하고 그 절차는 공정해야 하므로 입찰자는 다른 입찰자들의 입찰가격을 확인하고 입찰할 수 없음이 원칙입니다. 그러나 공유지분 물건에 관해서는 예외를 인정하는데요. 이것이 바로 ‘공유자우선매수권’입니다. 공유자우선매수권은 경매 및 공매절차에서 부동산의 공유지분을 매각대상으로 하는 경우 같은 부동산의 공유자로 하여금 그 지분을 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 우선적으로 매수할 수 있도록 허용하는 권리를 의미합니다. 공유자는 공유물 전체를 사용 및 관리하는 데 있어서 나머지 지분권자와 유대관계를 유지할 필요가 있습니다. 그래서 경매 및 공매로 인하여 매각이 될 경우 제3자보다 기존의 지분권자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있게 하는 것이 공유물 관리에 대해 합리적이기 때문에 이런 제도를 두고 있는 것인데요. 즉, 최고가로 입찰한 제3자의 권리를 제한하는 결과가 초래되더라도 다른 공유자가 같은 부동산을 낙찰받는 것이 소유관계를 간단히 정리하여 장래의 법적 분쟁을 예방할 수 있는 장점이 있고, 나아가 공유물 관리도 용이하다고 보는 것입니다. 공유자우선매수권은 입찰 마감 시간이 아니라 해당 부동산에 대한 매각기일의 종결을 고지하기 전까지는 행사할 수 있습니다. 우선매수권을 행사할 시 입찰보증금을 제공해야 하는데 보증금을 제공하지 않으면 우선매수권 행사의 효력이 없으니 주의하세요. 경매법원은 실무적으로 공유자우선매수권을 단 1회에 한하여 행사할 수 있도록 제한하고 있는 경우가 많으므로, 공유자우선매수권을 행사할 경우에는 입찰 타이밍이 되었을 때 사용하여야 합니다.
내용증명, 인도명령 및 합의서의 활용해서 해결하기
1) 내용증명의 발송(낙찰 후 지분 취득 통보)부동산의 공유지분을 낙찰받은 뒤 그 부동산을 점유하고 있는 사람이 있는 경우에는 그 사람으로부터 해당 부동산을 인도받아야 합니다.다음 내용증명은 낙찰자가 ‘토지의 지분 중 3/10’을 낙찰받은 경우인데, 7/10의 지분권자가 같은 토지의 지상에 건물을 소유하고 있는 사안입니다. 토지의 과반수 지분권자 또는 그로부터 사용·수익을 허락받은 점유자에 대하여 소수 지분권자는 그 점유배제를 구하거나 건물의 철거를 구할 수 없으므로(대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결), 이때는 부당이득만 청구할 수 있습니다. 다만, 내용증명을 보내는 단계에 서는 압박을 통해 협상을 유도하기 위하여 건물철거를 언급하는 등 다양한 방법을 고려해 볼 수도 있습니다. 위와 같은 내용증명을 상대방이 수신할 경우 불쾌하겠지만 반대로 부담도 느끼기에 유리하게 협상을 이끌어낼 수 있습니다. 2) 공유지분 취득에 기한 인도명령신청과반수의 공유지분을 가진 자는 그 부동산의 사용·수익방법을 독자적으로 정할 수 있습니다. 그래서 만약 과반수의 공유지분권자로부터 허락을 받은 자가 부동산을 점유하고 있다면 과반수에 이르지 못하는 소수지분권자는 그 점유자에게 부동산의 인도를 구할 수 없다. 과거에는 과 반수에 이르는 공유지분권자가 없거나 과반수에 이르는 공유지분권자가 있다고 하더라도 부동산의 점유자가 과반수 공유지분권자로부터 허락을 받아 부동산을 점유하고 있는 것이 아니라면 소수지분권으로도 부동산의 ‘보존행위’의 일환으로 점유자에 대해 부동산의 인도를 구할 수 있었습니다(대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다57935 판결).그런데 최근 대법원 판례가 바뀌면서 과반수가 되지 않는 소수지분권자는 부동산의 인도를 구할 수 없게 되었습니다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결). 낙찰받은 지분이 과반수인 경우에만 인도명령을 신청할 수 있다는 것을 유의하세요. 이 외에도 공유자들은 재판을 거치지 않고 자유로운 협의를 통해 공유물 분할 방법을 정할 수 있습니다. 공유물분할합의서는 <한 권으로 끝내는 셀프 소송의 기술>에서 확인해보세요. 특수물건뿐만 아니라 부동산 투자를 진행하며 생기는 다양한 이슈에 대해 대처할 수 있는 방법과 서식이 담겨 있기 때문에 활용하기 좋으실 거예요. 오늘 지혜로 포스팅은 <한 권으로 끝내는 셀프 소송의 기술>을 통해 작성되었습니다. 한 권으로 끝내는 셀프 소송의 기술 : 네이버 도서네이버 도서 상세정보를 제공합니다.search.shopping.naver.com <함께 보면 좋은 글>경쟁이 적은 경매투자 하는 방법(feat. 경매 공부 도서 추천)선순위임차인이지만 허위임차인일 경우 대응하는 법(내용증명, 인도명령, 합의서 활용) 특수물건 CLASS에서 강의로 만나보세요#경매교육 #경매투자 #무료경매 #인터넷경매 #경매배우기